全球资产证券化案例大全 | REITs、数字证券STO、ABs（约200个案例）
房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。而资产证券化是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。资产证券化在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是最有希望的突破口和落脚点。
第一，基础设施公募REITs有助于政府去杠杆。通过REITs能够把有稳定收益的基础设施资产转移给投资人，从而实现社会资本方从政府端承接资产。
第二，基础设施公募REITs可解决社会资本方的退出路径问题。从社会资本方的角度来说，社会资本方若通过PPP的方式获取资产，再结合REITs模式则可以实现轻资产化运营的转变，并打通PPP的退出路径。
第三，基础设施公募REITs符合投资人风险收益匹配的诉求。通过基础设施公募REITs，能够让更多的投资人参与到这类相对比较有稳定现金流的，风险相对可控的优质资产。
（一）REITs的主要模式
第一种是直接持有房地产的权益型REITs，权益型REITs下通常为经营性房地产，包括酒店、写字楼、购物中心、仓储中心等；
第二种是专门投资与房地产相关资产证券化品种的抵押型REITs，包括投资RMBS、CMBS，甚至直接通过向房地产公司提供贷款的方式获得收益。
（二）REITS发展的核心理念及脉络
一是最大程度节约税负。以美国为例，美国REITs市场是最为典型的税收驱动型市场。REITs载体的选择一直遵循最优避税原则灵活选择，金融机构及房地产公司根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略。税法演变是决定REITs结构、发展的唯一要素。所以美国模式基本上是在税收法律条款驱动下的市场型选择模式。亚洲国家由于税制与美国存在较大差别，因此，通常在立法时，明确相应的REITs税收优惠豁免条件，避免重复征税。
（三）REITs具有资产证券化的属性
基于上述特点，T-REITs易于盘活存量房地产，吸引更多投资人，提高房地产项目的流动性。
（五）数字证券全球市场：Security Token Offering
「Security」表明它是证券，必须接受监管，走向合规（美国/新加坡/欧洲/台湾/香港等）
1、按照金融模型，Security Token分为四种类别（见Security Token 2.0 Protocols: Debt Tokens）：
B、股权通证（Equity Tokens）:一种代表了对基础资产的部分所有权的通证。即RegA+下的数字证券。Reg A+被称之为Mini IPO，可以向全球所有投资人进行募集，且不具备锁定期，其性质类似于IPO，但相对于IPO而言，Reg A＋的披露和备案等要求仍然很低，所以成为替代IPO的优先选项。
全球传统证券外汇交易商进军区块链数字资产
（一） 国际 REITs的主要模式
第一种是 全球传统证券外汇交易商进军区块链数字资产 直接持有房地产的权益型REITs ，权益型REITs下通常为经营性房地产，包括酒店、写字楼、购物中心、仓储中心等；
第二种是 专门投资与房地产相关资产证券化品种的抵押型REITs ，包括投资RMBS、CMBS，甚至直接通过向房地产公司提供贷款的方式获得收益。
一是最大程度节约税负。以美国为例，美国REITs市场是最为典型的税收驱动型市场。REITs载体的选择一直遵循最优避税原则灵活选择，金融机构及房地产公司根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略。税法演变是决定REITs结构、发展的唯一要素。所以 美国模式基本上是在税收法律条款驱动下的市场型选择模式 。亚洲国家由于税制与美国存在较大差别，因此，通常在立法时，明确相应的REITs税收优惠豁免条件，避免重复征税。
1、门槛低 通过区块链技术的应用，T-REITs可以被分割为更小的份额，以便降低投资门槛，使得投资者可以更容易地参与房地产项目的投资。 2、快捷性 通证化以后，REITs上链并在合规的数字资产交易平台交易。在通证实现分红时，智能合约会自动执行，而不像传统交易中，收益的清算和分配需要通过手工操作逐一进行；在通证转让阶段，投资者只需通过电子钱包转账，受让人被视为接受通证 所对应的智能合约中的条款和条件，可以节省大量纸质文件的准备时间。 3、安全性 由于区块链技术本身分布式记账的共识机制和数据加密性的特点，交易记录不易被篡改，透明性更高，也可以方便地接受监管。在此情况下，对于投资人来说，投资风险也更加可控。 4、流动性
Security Token Offering ；
1、 按照金融模型 ，Security Token分为四种类别（见Security Token 2.0 Protocols: Debt Tokens）：
B、股权通证（Equity Tokens）:一种代表了对基础资产的部分所有权的通证。即RegA+下的数字证券。Reg A+被称之为Mini IPO，可以向全球所有投资人进行募集，且不具备锁定期，其性质类似于IPO，但相对于IPO而言，Reg A＋的披露和备案等要求仍然很低，所以成为替代IPO的优先选项。
证券通证的问世在某种程度上是证券通证化的全球性金融实践，ST通过区块链技术产生的通证赋予证券全新的外在形式，并将由此赋予证券一部分全新内涵。或许，在未来，ST将颠覆现有的证券体系，并成为未来证券的重要组成部分，或者直接变身为超级证券。作为全球性的金融实践，Security Token Offerings是不取决于某一个国家的政策和做法的，所以要放眼全球，从更高的视角来看趋势和潮流。 1、证券通证目前主要是华尔街精英·投行·在推动( 索罗斯量子基金等)，近几个月很多华尔街的其他大型机构的人出来进入证券通证生态，且伦敦香港日本新加坡迪拜澳洲等二三级金融中心在持续跟进，所以证券通证赋能实体经济是大趋势。 2、华尔街为什么要推动证券通证,因为证券通证把全球所有价值资产都证券化了(房产股债艺术品IP大宗等)，华尔街的金融精英们要的是:全球金融定价权、全球金融游戏规则 3、如何赴美做证券通证,合法合规是关键，最好参照现有美股上市标准来进行，主体，财务，法律，信息披露等，让投资人在信息公开透明的环境下做选择，即保护发行方也保护投资者。 让外资投资中国企业，解决了当地税收和就业，促进当地产业发展，这就是Blockchain以证券通证的形式对当前阶段实体经济最大最快的赋能。（来源网络）
全球传统证券外汇交易商进军区块链数字资产
（1）什么是区块链？
区块链是一个分布式的共享账本和数据库，具有去中心化、不可篡改、全程留痕、可以追溯、集体维护、公开透明等特点。准确的说是一种确保生态系统内数据同步的分散式账本技术（DLT），可以用来记录公共数据的超大数据库。其技术具有更安全（去中心化），分布式防篡改，结合加密学更具隐私性特征。
（2）数字资产的演变与监管
因为安全、可靠、透明、公开，各国的监管部门慢慢开始接受数字资产，越来越多的投资者也开始配置数字资产。在阳光底下进行投资，一些国家和地区发行了相关的数字资产交易牌照。鉴于香港的数字资产监管形式，香港将成为亚太地区的数字资产筹集中心，建立完全规范的虚拟资产交易市场，在对数字资产进行全面监管的道路上，进一步巩固其全球金融中心的地位。
加密货币、CBDC及STO概述
（1）快速增长的加密货币市场，吸引各大机构积极进入。
作为疫情之下的黑天鹅，加密货币市场在过去一年中实现了惊人的增长，迄今市值已高达1兆美元。虽然有人赚、有人亏，但一年内3倍的增长，依旧引得众人趋之若鹜。伴随着虚拟货币市场逐渐成熟，越来越多的机构进入市场。众多机构向加密货币投资巨额基金，比如美国有超过25家的上市公司，其中包括高盛、黑石等等，都成立了虚拟货币交易的团队，去服务客户的需求及未来交易的契机。不仅香港，还有新加坡、瑞士以及伦敦这三个国家的加密交易所，都在技术输出，战略投资，以及未来最大的运营商的交易所投资上做了布局。
（2）中央银行数字货币（CBDC）的使用优势于各国受到重视
站在全球视角了解CBDC的定义，区块链本身是一项供全球均使用的技术，但各国数字货币研发进展不同，作为中央银行发行的法定货币，代表对中央银行的债权，可用于金融银行同业结算机构的批发支付，及一般公众用于小额交易（现金）的零售支付，无需银行账户即可使用。它的用途十分广泛，被所有公民、企业和政府机构接受为支付、法定货币和价值的安全储存手段。巴哈马、中国、美国、南韩、俄罗斯等国家的央行都已发行或是正在准备发行。
（3）新的融资渠道：证券型代币发行（STO）
STO即证券化代币发行，在确定的监管框架下，按照法律法规，行政规章的要求，进行合法合规的通证公开发行。与传统证券发行相比，因代币化而优化的发行过程，能够为新的融资需求（相对于IPO、债券融资）带来更大的灵活性和创意性。比起传统的复杂融资，STO融资架构更灵活、资产创新、时间及调查范围更快更直接。在证券化代币操作下，获益的不仅仅是普通投资者，还包括非流动资产的持有者。
过去，如果数百万美元的不动产或某绘画作品的所有者，很难找到买家将其变现，但是通过实物资产的通证化，所有权可以被分配给数十甚至数百名投资者。这样，价格高昂的不动产很快就能在市场上流动起来。所以STO正是代币结合股权债权的一个形式，是一种全新的金融产品。核心技术是区块链，代币是其交易的媒介。
全球传统证券外汇交易商进军区块链数字资产
1.中国推进金融业多领域区块链应用
在证券期货行业：中国证券业协会推出基于区块链的证券行业联盟链“中证链”，并发布首个应用“投行业务电子底稿监管系统”;北京市与上海市相继启动资本市场金融科技创新试点工作;全球传统证券外汇交易商进军区块链数字资产 郑州商品交易所上线国内期货市场首家智慧监管平台。
在股权交易领域：证监会持续推进各区域性股权市场开展区块链试点建设工作。11月，证监会批准12家股权交易中心开展区块链试点工作。该试点是继证监会2020年7月开展首批5家股权交易中心(北京、上海、江苏、浙江、深圳)试点工作后的第二次准入。
2.金融业机构管理适应新的变革
从民生银行、华夏银行、招商银行到曼谷银行、德意志银行、新韩银行，从全球支付平台Paywiser、加拿大金融科技公司Brane Capital到亚洲数字银行(Asia Digital Bank)、众筹网站Kickstarter，传统与新兴金融平台纷纷加大与区块链服务商的合作力度，以引入智能合约、KYC、DID、预言机、隐私计算、数字资产托管等技术，并对其业务体系进行部分或全面升级。
3.更趋成熟的“区块链+供应链融资”
在区块链赋能乡村振兴方面：从恒丰银行在山东曹县开展“好牛快贷”生物活体抵押贷款试点，到江苏金湖县首次推出基于区块链的农村土地经营权抵押贷款,再到福建省武平县上线试运行福建省首个林业金融区块链融资平台，中国在将区块链应用于农村金融与乡村振兴方面具有大胆创新的探索和实践成果。
在票据与担保融资领域：我国首个基于区块链的智能保理平台在南京正式上线;新加坡金融公司VoloFin为美国、印度和新加坡的投资者及中小企业推出了一个区块链发票融资平台;金融区块链公司Lygon宣布推出基于区块链的澳大利亚“首个行业标准化数字银行担保”产品。
在基于实物资产数字化的融资服务领域，大型企业发挥了重要的主导作用。例如：中储京科供应链管理公司与建设银行成功完成首笔线上数字化仓单融资业务;浙江省海港集团、宁波舟山港集团首单区块链电子仓单质押融资业务在台州港头门港区成功落地。
在汽车金融行业，大型公司与行业组织纷纷通过区块链技术的应用，对该行业的传统运营模式进行升级。例如：大众汽车旗下大众金融服务公司(VWFS)在英国推出新的数字化融资服务平台;汽车行业区块链联盟MOBI的金融、证券化和智能合约 (FSSC) 工作组发布了关于汽车金融领域的区块链标准。
4.全球贸易融资多元化生态的形成
5.区块链技术对“绿色金融”的支持
本年度，相关机构开始将区块链技术作为支撑其“绿色金融”业务的重要工具。例如，国际清算银行创新中心与香港金管局合作推出Project Genesis项目，旨在通过对绿色债券进行代币化来鼓励可持续投资;新加坡中小企业融资平台Bluecell与金融科技公司 Hashstacs合作，将为申请绿色发展融资的客户提供更便捷、成本更低的贷款;全球B2B支付服务商Nium与英国绿色金融科技公司Tred合作发行了英国首张绿色借记卡产品。
6.证券部门发行与交易模式的新突破
7.新型数字资产为元宇宙经济提供早期探索
8.跨境支付/结算市场暗流涌动
此外，Trusple与万里汇(WorldFirst)之间、Ripple与 “捷买易(Global Money Express)之间，B2B支付平台Tribal Credit与墨西哥加密交易所Bitso之间的合作，以及俄罗斯Distributed Register Systems对环球银行金融电信协会(SWIFT)可能的“亮剑”，都昭示着全球外贸、外汇支付与结算阵营的暗流涌动与复杂性。